Sevilla, 2 de mayo de 2019
Sección: FISCAL
“Expansión”, Miércoles 1 de Mayo de 2019
El problema del IVA de la vivienda nueva
Jaime Navarro
Abogado experto en Derecho Tributario
El IVA no es un coste para los empresarios y profesionales cuando adquieren bienes y servicios siempre y cuando utilicen éstos en realizar operaciones con IVA. La cuota de IVA (creciente por la incorporación del valor añadido), va pasando por el proceso de construcción y distribución de bienes y servicios como una antorcha olímpica, de forma que solamente será un coste para el último que soporte IVA al adquirir un bien o servicio que no afecte a una actividad por la que repercuta IVA (*), o sencillamente sea un consumidor. Está así diseñado por ser un impuesto sobre el consumo.
La clave está en la utilización de esos bienes y servicios en una actividad sometida al impuesto. Imaginemos a dos amigos, uno empleado y el otro abogado por cuenta propia, que van a comprar el mismo ordenador en la misma tienda. El primero lo usa para su vida personal y el segundo para su despacho profesional. Al empleado le resultará más caro el ordenador porque debe asumir el IVA. El abogado en cambio se lo ahorra (en puridad lo pagará inicialmente, pero obtendrá su devolución o compensación en su declaración de IVA). La razón es que el abogado usa el ordenador en una actividad por la que repercute IVA: las facturas por sus servicios. El sistema, que funciona muy bien en general, tiene un problema en relación con la vivienda nueva.
La Ley 37/1992 de IVA dispone que todo el proceso de promoción inmobiliaria, desde la adquisición del solar, pasando por la construcción, hasta la entrega final de las viviendas terminadas (o rehabilitadas), está sujeto al IVA, quedando exentos los traspasos realizados después de esa primera entrega de vivienda terminada. Es un sistema que concibe el negocio promotor como cualquier otro proceso de producción, se parte de unas existencias a las que se van agregando unos trabajos y cuando está terminado el producto se vende para su consumo.
Cuando el sector promotor funciona como debe, el sistema de IVA también funciona: el promotor compra el solar, se financia con una entidad financiera, construye, y el IVA que soporta en el proceso no es un coste porque cuando acaba la promoción vende las viviendas con IVA. Entonces, devuelve el dinero al banco y se queda su margen. Pero si las viviendas no encuentran salida, ocurre a veces que la entidad financiera adquiere las viviendas terminadas en pago por el préstamo. Los bancos o Sareb –que se ocupa de dar salida de forma ordenada a los inmuebles sin vender por la burbuja inmobiliaria–, son empresarios, pero no pueden deducirse el IVA porque no lo repercutirán en la siguiente entrega de esas viviendas al haberse producido ya la primera entrega, la del promotor al banco o a Sareb, y las posteriores están exentas. El IVA se convierte en un coste incorporado al activo, presionando al alza el precio de salida del activo improductivo y dificulta su venta. Es el “efecto piramidación”: cuando hay una exención intermedia (antes de la venta para consumo) el producto final llega al consumo con un precio superior al que tendría de no existir la exención.
Cuando una familia compre al banco esa vivienda, deberá pagar Transmisiones Patrimoniales sobre su valor (incluido el IVA), lo que supone una doble imposición. Calamaro canta: “Todo lo que termina, termina mal, poco a poco. Y si no termina, se contamina más, y eso se cubre de polvo”. Siempre me ha recordado al final de la burbuja inmobiliaria y las promociones abandonadas cubriéndose de polvo a la espera de que alcancen un valor en el mercado que permita a sus propietarios no deseados venderlas a los consumidores a un precio que no ponga en riesgo su rentabilidad. Es de interés general que el stock de vivienda nueva salga de las entidades financieras, pues eso implica más familias con vivienda y liquidez de la banca para prestar para nuevos negocios. La configuración del IVA no ayuda a que ocurra.
La solución es vincular la exención no a la primera entrega, sino a la ocupación de la vivienda. No sólo es más neutral, sino que el IVA es un impuesto sobre el consumo y en un edificio la ocupación es la circunstancia que determina el consumo del bien. Si el uso es particular, se cierra el ciclo del IVA al incorporarse al consumo final. Si el uso es empresarial, se tratará de un consumo intermedio y en consecuencia se facilitaría que el IVA no pase a constituir un coste para el empresario. Tendríamos una norma que serviría no sólo para los buenos tiempos del sector, también para los malos. Además, la Directiva europea, origen de la norma española, establece como criterio principal el de la ocupación, siendo la entrega un criterio secundario y vinculado al transcurso de un plazo.
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NOTAS: el subrayado es del remitente.
(*) O que soporte IVA al adquirir un bien o servicio que afecte a una actividad por la que no repercuta IVA