Sevilla, 28 de octubre de 2019
Ref: MC/MF-368
Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)
CUESTIONES PRÁCTICAS VINCULADAS AL ARRENDAMIENTO: ¿Es válida la cláusula que permite al arrendador entrar en la vivienda cuando lo considere necesario?
A juicio de esta Asesoría Jurídica, es nula de pleno derecho una cláusula que prevé que el arrendatario faculta al arrendador para que pueda por sí o por mandatario, visitar la vivienda, tanto para ver su estado de conservación, cuanto para comprobar el exacto cumplimiento de este contrato, para poder tasarla para su venta, o para enseñarla a futuros inquilinos o compradores, por vulnerar el derecho constitucional a la intimidad del arrendatario (SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº34/2009, de 2 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 4ª, de 26 de julio del 2000).
Consideramos que solamente sería válida la cláusula si se limita a establecer dicho derecho de entrada cuando sea estrictamente necesario por razón de realizar obras o reparaciones en la vivienda arrendada que no puedan demorarse a la finalización del contrato, en línea con lo dispuesto en los arts. 21 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En este sentido, conviene puntualizar que no simplemente debe tratarse de obras de conservación impuestas por la autoridad competente, sino cualquier tipo de obra de conservación necesaria para la habitabilidad de la vivienda, e incluso, obras de mejora siempre que sean necesarias, como puede ser el caso de obras de supresión de barreras arquitectónicas.
El arrendatario está obligado a tolerar la entrada en la vivienda en estos casos y ello no constituye una intromisión ilegítima en su derecho de goce pacífico del art. 1554.3º del Código Civil.
En todo caso, tampoco en estos casos del acceso por obras puede articularse como un derecho absoluto del arrendador a entrar en la vivienda cuando le plazca, sino que deberá establecerse de forma conjunta con el inquilino un programa de visitas adaptado a las necesidades de este último en aras de mantener un equilibrio entre el debido respeto a la intimidad del arrendatario y las necesidades de información del propietario.
No obstante, existe alguna sentencia aislada (SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº290/2001, de 19 de marzo) que considera que estamos en todo caso ante una cláusula válida ya que la LAU no establece restricción alguna al respecto, ni es contraria a los límites de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil.
Debemos puntualizar que incluso aun cuando no existiera cláusula en el contrato que estipulara el derecho de acceso del arrendador a la vivienda en caso de necesidad de realizar obras, el arrendatario está obligado a permitir dicho acceso en estos casos so pena de incurrir en una conducta constitutiva de abuso de derecho (SAP Madrid, Sec. 11ª, nº575/2005, de 30 de diciembre)