Ref: MC/MF-201
Sevilla, 26 de marzo de 2020
Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)
Estimados Asociados:
Dada la compleja situación en la que nos encontramos, desde la Asesoría Jurídica de GAESCO, en todos días de pleno bullicio legal y normativo, entendemos procedente dedicar unas líneas a fin de analizar las obligaciones que competen a arrendador y arrendatario, ya hablemos de arrendamiento para uso de vivienda, ya hablemos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales comerciales), y ello como consecuencia de la entrada en vigor del tan cantado Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En primer lugar, como venimos hablando, cabe mencionar que no existe a lo largo del articulado del Real Decreto ninguna norma ni mención expresa que acoja derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios. Este hecho, unido a que la situación es de absoluta excepcionalidad y no cuenta con precedentes, hace que, únicamente, podamos otorgar una opinión o juicio subjetivo al respecto.
En segundo lugar, y como consecuencia lógica de lo expuesto con anterioridad, no existe ninguna nueva obligación, para ninguna de las partes, motivo por el cual:
- El arrendatario no se encuentra facultado para cesar en el abono de las rentas.
- El arrendador, en ningún caso, puede ser obligado a acatar las exigencias o propuestas de minoración de rentas.
Por ello, debemos trasladar a nuestros asociados el hecho de que, bajo nuestro criterio, y en tanto no se pacte lo contrario, las partes deben continuar cumpliendo en sus estrictos términos los contratos alcanzados y suscritos, puesto que estos no han perdido su eficacia. Por ello, de un lado, el arrendador deberá continuar manteniendo la posesión del inmueble a favor del arrendatario y, a su vez, el arrendatario deberá continuar abonando el 100% de la cuota arrendaticia.
Es importante destacar que, con la normativa vigente en la actualidad, un incumplimiento en el pago de la cuota arrendaticia podría implicar, en el momento en que se reactive la actividad judicial, un desahucio por falta de pago, ello sin perjuicio de la concreta interpretación que se vaya realizando por nuestros Juzgados y Tribunales respecto de la situación de fuerza mayor.
Dicho esto, lo cierto y verdad es que durante los últimos días han corrido muchas noticias que afirman eximir al arrendatario del pago de las cuotas, cuando se trate de alquileres de locales cuya actividad se ha visto obligada a cesar como consecuencia del estado de alarma. Insistimos, estos artículos y noticias no tienen base normativa, ni tampoco Doctrinal y/o Jurisprudencial.
Estas noticias encuentran su fundamento en una interpretación, no decimos que errónea, pero interpretación, del art. 1.105 del Código Civil, según el cual:
“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”
La premisa pasa por facultar al arrendatario para no abonar las rentas con fundamento en este artículo, como consecuencia de la existencia de una circunstancia que no puede ser prevista o evitada, y que deja al arrendatario imposibilitado, de forma absoluta, para el cumplimiento de su obligación.
No entendemos errónea esta interpretación, pero en ningún caso se encuentra avalada por norma o decisión judicial.
En el día de ayer fue publicada la noticia relativa a que el Gobierno está estudiando medidas que pasen por condonar de forma total la renta al arrendatario y compensar al propietario del inmueble; eso sí, se exigirá la concurrencia de determinados presupuestos y en ningún caso, su aplicación será automática a todos los arrendamientos.
Como resumen de lo anterior, entendemos conveniente negociar supuesto por supuesto, tanto en aquellos casos de imposibilidad de satisfacer la renta para el arrendatario, como para el supuesto en que al arrendador le sea comunicada la voluntad de minorar la cuota arrendaticia.
Como siempre, quedamos a la entera disposición de nuestros Asociados.
Un cordial saludo,