Ref: MC/MF-361
Sevilla, 17 de Diciembre de 2018
Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)
ÚLTIMA HORA: APROBADO EL REAL DECRETO-LEY QUE MODIFICA IMPORTANTES ASPECTOS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO.
El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes un Real Decreto Ley de medidas urgentes por el que se establecen importantes cambios en materia de alquiler, que entrarán en vigor a partir del día siguiente de su publicación en el BOE.
La norma modifica cinco leyes: la de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Según el Ejecutivo, la norma busca dar respuesta a la “difícil situación que se da en el mercado de alquiler” en algunas grandes ciudades, aunque ha descartado incluir medidas de intervención de los precios en el mercado de alquiler.
En una primera aproximación a la norma, estos son los principales puntos a destacar:
Ampliación duración contratos.-
Para dar más seguridad a los arrendatarios, el plazo de prórroga obligatoria se amplía de tres a cinco años -siete en los casos de que el arrendador sea una persona jurídica-. Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del real decreto ley. Además, se amplía el plazo de prórroga tácita, que ahora es de un año, a tres. La prórroga tácita consiste en el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
Fianzas y avales para garantizar el arriendo.-
Limitados a dos meses. A partir de ahora, el arrendador tampoco podrá exigir al nuevo inquilino una fianza que supere en dos meses la renta mensual del alquiler, “salvo que se trate de contratos de larga duración”. Se limita así la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza. La norma facilita también los acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento, sin tener que esperar al vencimiento de la misma. Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa del arrendatario.
Exenciones y bonificaciones fiscales.-
El real decreto ley establece, asimismo, una serie de medidas fiscales. En el caso de firmar y registrar adecuadamente en la Administración un contrato de alquiler, propietario e inquilino estarán exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados -en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente-. Además, se elimina la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos. También se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado, y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.
Mayor protección contra los pisos turísticos.-
Este punto supone un cambio en la Ley sobre Propiedad Horizontal para habilitar la posibilidad de que, por mayoría simple cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico, con el fin de “favorecer” la convivencia en el edificio. Además se requerirá esta misma mayoría cualificada para establecer cuotas especiales e incremento de la participación en los gastos comunes de la vivienda turística no superior al 20%. Esta medida “no tendrá carácter retroactivo”, ya que se aplicará a partir de la entrada en vigor del real decreto ley.
De este modo, los alquileres turísticos salen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para llevarlos a la legislación sobre actividad turística y ser tratados como una actividad económica.
Cambios en desahucios.-
El real decreto ley también modifica la ley de Enjuiciamiento Civil para reformar el procedimiento de desahucio de vivienda y ofrecer más protección a los hogares vulnerables, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios. En concreto, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de emitir un informe al juzgado sobre en qué condición quedarán los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el juzgado se paralizará el procedimiento durante un mes (o dos meses si el arrendador es persona jurídica) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.
Accesibilidad a edificios.-
Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida.
Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Desde la Asesoría Jurídica seguiremos profundizando en la norma aprobada e informando de los pormenores y modificaciones que la misma ha propugnado, una vez resulte oportunamente publicada en el BOE.